Alquiler de temporada en la Costa Brava: qué cambió con la ley de 2026
Desde el 1 de enero de 2026, en Cataluña un alquiler que cubre una necesidad de vivienda es arrendamiento de vivienda, dure lo que dure. Qué significa para los propietarios de Girona y el Empordà.
Última revisión: septiembre de 2026
Esto es información, no asesoramiento jurídico. Recoge qué dice cada norma, desde cuándo se aplica y de dónde sale, para que puedas hacer las preguntas correctas a tu gestor o a tu abogado. La materia ha cambiado tres veces en tres años y sigue abierta ante el Tribunal Constitucional. Si lees esto mucho después de la fecha de revisión, verifica antes de decidir nada.
Por qué todo el mundo habla ahora del alquiler de temporada
En esta costa ya no se conceden licencias turísticas nuevas, y las que existen tienen fecha de caducidad: los habitatges d'ús turístic vigentes deben obtener una licencia urbanística nueva antes de noviembre de 2028 o dejar de operar. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la normativa de alquiler turístico en la Costa Brava.
La consecuencia lógica fue previsible: muchos propietarios de Begur, Palafrugell, Roses, Cadaqués o la ciudad de Girona empezaron a mirar el alquiler de temporada como salida. Alquilar por meses, con contrato, sin licencia turística.
Esa salida se ha estrechado mucho el 1 de enero de 2026.
Lo que cambió el 1 de enero de 2026
La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo entró en vigor el 1 de enero de 2026 y añadió dos artículos nuevos a la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda: el 66 bis, sobre arrendamiento de viviendas con carácter temporal, y el 66 ter, sobre alquiler de habitaciones.
El principio es corto y tiene consecuencias largas: todo arrendamiento destinado a satisfacer una necesidad de vivienda se considera arrendamiento de vivienda permanente, con independencia de la duración pactada.
Es decir: llamar "de temporada" a un contrato ya no basta. Lo que decide la calificación es la causa real, no el número de meses.
Los dos supuestos que hay que distinguir
1. Contratos con finalidad recreativa, vacacional o de ocio. Quedan fuera del régimen de vivienda y siguen rigiéndose por el arrendamiento para uso distinto de vivienda de la LAU. Pero la finalidad debe constar expresamente en el contrato y estar documentada.
2. Contratos por motivos profesionales, laborales, de estudios, de atención médica o situaciones provisionales (esperar la entrega de una vivienda, volver a la residencia habitual, y usos análogos). Aunque duren tres meses, satisfacen una necesidad de vivienda: se tratan como arrendamiento de vivienda, con duración mínima legal, prórrogas obligatorias y, en zona tensionada, límite de renta del artículo 17 de la LAU.
Para un propietario de la Costa Brava esta distinción lo es todo. Una familia que alquila tu casa cuatro semanas en agosto está en el primer supuesto. Un ingeniero destinado seis meses a un proyecto en Girona está en el segundo, aunque el contrato diga "temporada".
Está recurrida, pero está vigente
Más de cincuenta diputados del PP presentaron recurso de inconstitucionalidad en marzo de 2026 y el Tribunal Constitucional lo admitió a trámite en junio de 2026, sobre nueve artículos de la ley. Admitir a trámite no suspende nada: la ley se aplica mientras el tribunal no diga lo contrario. Si dependes de esta norma para planificar 2027, sigue el asunto.
Zonas tensionadas: por qué importa el municipio
El límite de renta solo muerde en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. El mapa vigente en Cataluña lo forman 271 municipios.
En julio de 2026 el Govern inició una revisión que prorroga 118 declaraciones, incorpora 53 municipios nuevos y deja fuera a 22. En la provincia de Girona entrarían dieciséis: Bàscara, Campdevànol, Crespià, La Jonquera, Llagostera, Les Preses, Madremanya, Osor, Palau-sator, El Port de la Selva, Sant Feliu de Pallerols, Sant Gregori, Sant Hilari Sacalm, Sant Joan de les Abadesses, Sant Joan les Fonts y Ullà. Figueres y Banyoles saldrían.
Esa revisión todavía no está en vigor. Necesita resolución publicada en el DOGC y autorización estatal publicada en el BOE. Hasta entonces sigue aplicándose el mapa de 271 municipios. Antes de fijar una renta, comprueba la situación exacta de tu municipio en la fecha de la firma.
El número de registro es obligatorio
Desde el 1 de julio de 2025, los alojamientos de corta duración anunciados en plataformas en línea necesitan un número del Registro Único de Arrendamientos para operar legalmente. Se solicita a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, y afecta tanto al alquiler turístico como al de temporada.
Dos matices que generan confusión:
- El real decreto se aplica al alquiler a través de plataformas en línea. El alquiler fuera de esas plataformas queda fuera de su ámbito, según el propio Ministerio de Vivienda.
- Tener número de registro no sustituye ninguna licencia autonómica ni municipal. Es un requisito más, no un permiso.
Lo que sigue aplicándose igual
- Registro de viajeros. Comunicación de datos de huéspedes a las autoridades, con los plazos y campos del sistema estatal de hospedajes.
- Impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos, cuando la estancia es turística, con el recargo municipal correspondiente.
- Modelo 210 para propietarios no residentes: 19 por ciento con deducción de gastos para residentes en la UE y el EEE, 24 por ciento sobre ingresos brutos y sin deducciones fuera de la UE.
- Fianza en el INCASÒL y normativa de la comunidad de propietarios, que puede limitar determinados usos.
Los detalles y los tipos actualizados están en nuestra guía de normativa.
Tres escenarios reales
Casa de pueblo en Begur, alquilada cuatro semanas en verano a una familia. Finalidad vacacional. Hazla constar en el contrato y guarda lo que la acredite: reserva, correos, condiciones. Necesitas número de registro si la anuncias en una plataforma. Y sin HUT no puedes llamarla alojamiento turístico.
Piso en Girona alquilado nueve meses a una estudiante. Necesidad de vivienda. Régimen de vivienda: duración mínima, prórrogas y, si Girona sigue tensionada en la fecha de la firma, límite de renta.
Apartamento alquilado cinco meses a un profesional desplazado. También necesidad de vivienda, aunque el contrato lo llame temporada. La duración corta no cambia la calificación.
Lo que deberías poder enseñar si te preguntan
- Cláusula de finalidad clara en el contrato, coherente con el uso real.
- Documentación que la sostenga: contrato de trabajo, matrícula, informe médico, reserva vacacional.
- Número del Registro Único de Arrendamientos si anuncias en plataformas.
- Licencia HUT vigente si el uso es turístico.
- Fianza depositada y registro de viajeros al día.
- Renta comprobada contra el índice de referencia si el municipio está tensionado.
Un expediente ordenado es lo que separa una inspección rutinaria de una sanción.
Y la parte que sí depende de ti
La norma decide lo que puedes ofrecer. La presentación decide a quién atraes y a qué precio.
Las estancias de temporada, de uno a nueve meses, se deciden casi siempre a distancia y con muy poca información: un profesional que se traslada, una familia que espera la entrega de una casa, alguien que pasa el invierno aquí. Ven fotos, no ven la casa. En ese contexto, el material honesto y bien hecho —luz real, plantas, orden, distancias— convierte mucho más que el precio.
Es lo mismo que hicimos en Salt House y en Cau: identidad, fotografía y una web propia que permite reservar sin intermediarios. Si además gestionas calendarios entre portales, nuestra comparativa de PMS y channel managers explica qué herramienta encaja con cada tipo de propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Sigue siendo legal el alquiler de temporada en Cataluña en 2026?
Sí. Lo que cambió con la Ley 11/2025 es la calificación: un contrato solo se trata como de temporada fuera del régimen de vivienda cuando su finalidad es exclusivamente recreativa, vacacional o de ocio y así consta y se documenta. Si cubre una necesidad de vivienda, aunque sea por tres meses, se rige por el régimen de arrendamiento de vivienda.
¿Cuál es la duración mínima de un alquiler de temporada?
La ley no fija un número de meses. Desde enero de 2026, en Cataluña lo determinante es la causa del contrato, no su duración. Un contrato de dos meses por motivos laborales puede calificarse como arrendamiento de vivienda, y uno de cuatro semanas con finalidad vacacional, no.
¿Puedo alquilar por temporada si no tengo licencia turística?
Sí, siempre que el uso no sea turístico. El alquiler de temporada no es un sustituto de la licencia HUT: si comercializas la vivienda como alojamiento turístico sin licencia, estás en infracción, con independencia de cómo se titule el contrato.
¿Necesito número de registro para un alquiler de temporada?
Si lo anuncias en una plataforma en línea, sí. Desde el 1 de julio de 2025 los alquileres de corta duración anunciados en plataformas necesitan número del Registro Único de Arrendamientos. El alquiler fuera de plataformas queda fuera del ámbito de ese real decreto.
¿Se aplica el límite de precio del alquiler a las estancias de temporada?
Solo si la vivienda está en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado y el contrato se califica como arrendamiento de vivienda. Los contratos con finalidad exclusivamente vacacional quedan fuera del control de rentas.
¿Está afectada mi localidad de la Costa Brava?
Depende del municipio y de la fecha. El mapa vigente incluye 271 municipios catalanes; la revisión iniciada en julio de 2026 añadiría 53, entre ellos dieciséis de la provincia de Girona, y sacaría a Figueres y Banyoles. Esa revisión aún no ha entrado en vigor. Comprueba siempre el estado de tu municipio antes de firmar.
Fuentes y método
Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, publicada en el DOGC el 31 de diciembre de 2025 y recogida en el BOE; Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, artículos 66 bis y 66 ter; Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos; Real Decreto 1312/2024, que regula el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital, y las preguntas frecuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; comunicados del Tribunal Constitucional sobre la admisión a trámite del recurso en junio de 2026; documentación de la Generalitat sobre zonas de mercado residencial tensionado de julio de 2026.
La prensa se ha usado solo para localizar documentos y fechas, comprobados después contra fuentes oficiales cuando ha sido posible.
Agradecemos las correcciones y se recogerán en la próxima revisión.
Revisado en septiembre de 2026. Revisión trimestral.
Mar y Mas es un estudio creativo en Girona que trabaja con propiedades de esta costa: fotografía, vídeo y dron, identidad de marca, webs de reserva directa y los objetos que dan forma a una estancia.
hola@marymas.studio
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