Alquilar una propiedad en la Costa Brava: qué ha cambiado y qué debes tener en regla

Última revisión: agosto de 2026

Este documento es información, no asesoramiento. Recoge qué dice cada norma, cuándo entró en vigor y de dónde sale, para que puedas hacer las preguntas correctas a la persona adecuada. No sustituye a un gestor, a un abogado ni a tu ayuntamiento. La normativa en esta materia ha cambiado varias veces desde 2023 y sigue cambiando. Si lees esto mucho después de la fecha de revisión, trata sobre todo el apartado municipal como un punto de partida que hay que verificar.

Las seis cosas que importan

Hoy no se puede obtener una licencia turística nueva en ningún punto de esta costa. Ni en Begur, ni en Roses, ni en Palafrugell, ni en la ciudad de Girona. Esta es la situación desde noviembre de 2023.

Si tienes una licencia, tiene fecha de caducidad. Los habitatges d'ús turístic (HUT) existentes disponen de cinco años desde noviembre de 2023 para obtener una nueva licencia urbanística o dejar de operar. El plazo vence en noviembre de 2028, dentro de unos dos años.

La norma superó su impugnación. El Tribunal Constitucional la avaló en marzo de 2025. Un intento de derogación no prosperó. La ley más suave que se prometió nunca llegó.

El parque registrado cae rápido. La provincia de Girona pasó de 20.110 HUT registrados en noviembre de 2024 a 17.754 un año después, un descenso del 11,7 por ciento en doce meses.

El cumplimiento normativo ya es trabajo administrativo real. Hay que comunicar los datos de los viajeros al Ministerio del Interior en cada estancia, y las plataformas verifican el número de registro. Las sanciones por el registro de viajeros llegan a 30.000 euros.

Los costes subieron en abril de 2026. El impuesto turístico catalán prácticamente se dobló y los municipios ya pueden añadir un recargo de hasta 4 euros por noche.

El régimen de licencias turísticas en Cataluña

Cataluña sustituyó un sistema permisivo por uno restrictivo. En 262 municipios concretos, un habitatge d'ús turístic necesita ahora una licencia urbanística previa del ayuntamiento, y ningún ayuntamiento puede concederla hasta que haya modificado su planeamiento urbanístico para admitir expresamente el uso turístico y acreditar que queda suelo suficiente para vivienda permanente.

Estado: en vigor. Decret llei 3/2023, publicado en el DOGC número 9036 el 8 de noviembre de 2023, con efectos desde el 9 de noviembre de 2023.

Hay tres elementos que importan.

El techo. Un municipio no puede superar los 10 HUT por cada 100 habitantes. La mayoría de los pueblos de esta costa ya está bastante por encima, algunos con mucha diferencia.

Las licencias nuevas duran cinco años, renovables, en lugar de las indefinidas anteriores.

Las licencias existentes tienen plazo. Cinco años desde la entrada en vigor para obtener la nueva licencia urbanística o cesar, lo que sitúa el vencimiento en noviembre de 2028. Existe una prórroga de hasta cinco años más cuando el propietario acredite pérdida patrimonial, pero es una excepción que hay que argumentar, no un derecho automático.

Prácticamente todos los municipios de la Costa Brava y el Empordà están en la lista, entre ellos Begur, Cadaqués, Calonge, Castelló d'Empúries, Castell-Platja d'Aro, l'Escala, Llançà, Lloret de Mar, Palafrugell, Palamós, Pals, Roses, Torroella de Montgrí y la ciudad de Girona.

Por qué la norma no se suavizó

Cuando el Parlament validó el decreto en diciembre de 2023, los partidos del gobierno se comprometieron a tramitarlo también como proyecto de ley con enmiendas antes de marzo de 2024. No ocurrió. El Parlament se disolvió en marzo de 2024 y el proyecto decayó. Una proposición para derogar el decreto, presentada en diciembre de 2024, no se aprobó.

En marzo de 2025 el Tribunal Constitucional desestimó un recurso interpuesto por más de cincuenta diputados y avaló el decreto, incluidos los argumentos basados en el derecho de propiedad y la autonomía local. La sentencia incluye un voto particular, pero el decreto se mantiene.

Estado: resuelto. Sentencia del Tribunal Constitucional 64/2025, de 13 de marzo de 2025.

Si estabas esperando que este régimen se revirtiera, estás esperando algo que ya se ha probado en los tribunales y se ha confirmado.

Qué están haciendo los ayuntamientos

Nueve ayuntamientos de esta costa han firmado un manifiesto conjunto pidiendo la revisión del decreto. Argumentan que no encaja con municipios cuya economía se sostiene sobre este tipo de alojamiento, y recuerdan que la gran mayoría de las licencias está en manos de propietarios particulares con una segunda residencia, no de empresas. Los firmantes son Begur, Calonge i Sant Antoni, Castell-Platja d'Aro, Castelló d'Empúries, el Port de la Selva, l'Escala, Llançà, Pals y Roses. La campaña se reactivó a finales de 2025 a través de la asociación de apartamentos turísticos de la Costa Brava. No se ha anunciado ninguna concesión.

Las cifras detrás de la protesta son contundentes. Pals afronta una reducción de unas 1.342 licencias a 254. L'Escala tiene alrededor de 3.200 HUT, en torno al 70 por ciento de su capacidad de alojamiento. Roses se expone a perder 3.365 licencias, cerca del 63 por ciento de su parque actual.

Situación municipio a municipio

El suelo es el mismo en todos los municipios de la lista: no se puede conceder ninguna licencia nueva. Lo que varía es si el municipio tiene además su propio instrumento, y a qué distancia está del techo.

Municipios con régimen local aprobado

Tossa de Mar. Un pla especial urbanístic, aprobado definitivamente hacia diciembre de 2021, limita los HUT a 1.522 y divide el municipio en cinco zonas con proporciones permitidas del 0 al 40 por ciento de las viviendas. La mayoría de las zonas residenciales están al 0 por ciento. El plan está sometido a litigio ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. No ha sido anulado, pero está impugnado.

Lloret de Mar. Un pla especial y una ordenanza municipal permiten el uso turístico hasta aproximadamente el 10 por ciento del parque de viviendas, con disponibilidad por zonas. Una modificación de la ordenanza se aprobó definitivamente el 29 de enero de 2024, se publicó en el BOP de Girona número 35 el 19 de febrero de 2024 y entró en vigor el 13 de marzo de 2024.

Ciudad de Girona. Una modificación del plan general que limita los HUT alcanzó la aprobación definitiva a finales de octubre de 2023. El ayuntamiento ha anunciado además un marco más estricto del 4 por ciento en todo el municipio y el 15 por ciento por barrio. La ciudad no admite solicitudes nuevas.

Municipios que han confirmado públicamente el cierre

Begur, Palafrugell, Roses y Pals indican en sus propias webs que no se tramitan altas nuevas. Solo se procesan cambios de titular, cambios de datos y bajas. Palafrugell señala directamente que supera la ratio de 10 por 100 y que, por tanto, no puede otorgar licencias nuevas.

Dos municipios están redactando planes conformes

Blanes tiene un pla especial de habitatges d'ús turístic en tramitación, que llegó a la Comissió Territorial d'Urbanisme de Girona en abril de 2026 en fase inicial. Blanes tiene margen respecto al techo, lo que lo convierte en un candidato plausible a ser el primero.

Sarrià de Ter tiene una modificación puntual del POUM para los HUT en aprobación inicial, publicada en el BOP de Girona en 2026.

Ninguno está aprobado. Ningún municipio de la provincia de Girona ha completado todavía la adaptación y reabierto la concesión de licencias. La primera aprobación definitiva de un plan conforme en cualquier municipio de la provincia será la señal de que el cierre empieza a levantarse, y aún no ha ocurrido.

HUT registrados, noviembre de 2025

Mayor porcentaje sobre el parque total de viviendas: Portbou 15,22 por ciento, Cadaqués 12,95 por ciento, Begur 11,92 por ciento, Pals 11,13 por ciento. Todos por encima del techo de 10 por 100.

En toda la provincia, 17.754 HUT registrados en noviembre de 2025, frente a 20.110 un año antes y 22.106 en agosto de 2020. Las plazas cayeron de 114.386 a 97.336 en un solo año. Girona tiene ahora más HUT registrados que la provincia de Barcelona, y representan cerca del 3,5 por ciento de su parque de viviendas frente al 0,61 por ciento en la provincia de Barcelona.

Estas cifras provienen de estimaciones estadísticas nacionales del parque registrado y anunciado, difundidas por la federación de hostelería de Girona en febrero de 2026. Miden anuncios, no un registro de licencias, así que conviene leerlas como tendencia y no como recuento exacto. Buena parte de la caída del último año se atribuye no a decisiones de planeamiento sino al nuevo requisito de número de registro, que llevó a las plataformas a retirar los anuncios que no lo tenían.

Si tu municipio no aparece arriba

No hemos podido verificar un instrumento municipal propio en varios municipios más pequeños, entre ellos la Bisbal d'Empordà, Llançà, el Port de la Selva, Sant Pere Pescador, Colera, Portbou, Mont-ras, Regencós, Palau-sator, Forallac, Ullastret y Madremanya. Están en la lista, por lo que el cierre les aplica, pero su situación local está genuinamente abierta. Lo mismo ocurre con la suspensión propia de Cadaqués de 2022, que ha superado su vida legal máxima y cuyo destino no hemos podido confirmar. El último apartado explica cómo comprobarlo tú mismo.

Las obligaciones de cumplimiento

Sobre la licencia se superponen ahora tres obligaciones distintas.

Comunicar los datos de los viajeros

Los titulares de alojamientos, incluidos los propietarios particulares, deben recabar datos detallados de los viajeros y de la transacción y comunicarlos al Ministerio del Interior. Los registros se conservan tres años.

Estado: en vigor y exigible. El real decreto que lo regula entró en vigor en enero de 2023. La obligación de comunicación pasó a ser exigible desde el 2 de diciembre de 2024.

Las sanciones se rigen por la legislación de seguridad ciudadana: infracciones leves de 100 a 600 euros, infracciones graves de 601 a 30.000 euros, incluida la falta de comunicación de los datos en el plazo exigido.

Hay un riesgo paralelo. La Agencia Española de Protección de Datos ha sancionado a anfitriones por fotografiar o escanear indebidamente los documentos de identidad de los huéspedes. Recabar los datos exigidos y copiar el documento no son lo mismo.

El número de registro

España creó en diciembre de 2024 un sistema nacional de registro para los alquileres de corta duración, con un número obligatorio antes de poder anunciar la vivienda. En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló la capa nacional de ese sistema, al considerar que el Estado no podía superponer un registro nacional a los registros turísticos autonómicos.

Estado: parcialmente anulado, y genuinamente incierto. En la práctica, el número operativo en Cataluña es el código del Registre de Turisme de Catalunya de la vivienda. Al mismo tiempo, el régimen sancionador específico que exige la normativa europea no estaba aprobado a mediados de 2026, lo que deja un vacío.

Este es el único punto donde hoy no hay una respuesta limpia. Si anuncias en plataformas, asegúrate de que tu código de registro catalán es correcto y aparece visible, y cuenta con que habrá más cambios.

La normativa europea

Un reglamento europeo que armoniza el registro de los alquileres de corta duración obliga a las plataformas a verificar los números de registro, mostrarlos, comunicar datos de actividad a un punto único nacional y retirar los anuncios que no cumplan.

Estado: aplicable desde el 20 de mayo de 2026. No es un tope ni una prohibición europea del alquiler de corta duración. Es un mecanismo de control y transparencia, y su efecto práctico es que anunciar de forma informal se vuelve mucho más difícil.

Impuestos: tasa turística e IRNR

El impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos

El impuesto prácticamente se dobló y, por primera vez, todos los municipios pueden añadir su propio recargo de hasta 4 euros por noche. Para los HUT fuera de Barcelona, el tipo autonómico sube de 1,10 euros a 1,65 euros, y a 2,20 euros desde abril de 2027. Una cuarta parte de la recaudación autonómica se destina a política de vivienda.

Estado: en vigor desde el 1 de abril de 2026. Ley 2/2026, de 6 de marzo, publicada en el DOGC número 9621 el 10 de marzo de 2026.

Lo recaudas del huésped y lo ingresas, con declaración semestral. Debe figurar desglosado en la factura incluso cuando el huésped haya pagado a través de una plataforma. El recargo municipal varía según el municipio y se fija en su ordenanza fiscal, así que conviene comprobar el propio.

El impuesto sobre la renta si no eres residente

El tipo depende de dónde residas. Los residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo tributan al 19 por ciento y pueden deducir gastos, incluidos intereses de hipoteca, IBI, gastos de comunidad, seguros, reparaciones y amortización del inmueble. Los residentes fuera de la UE, lo que desde el Brexit incluye el Reino Unido, tributan al 24 por ciento sobre los ingresos brutos y sin deducciones.

Para la mayoría de los propietarios de esta costa, que son franceses, alemanes, neerlandeses, belgas o escandinavos, eso significa el tipo reducido con deducciones. Para los propietarios británicos la carga efectiva suele ser casi el doble.

La declaración de las rentas del alquiler pasó de trimestral a anual desde el ejercicio 2024.

Un detalle que sorprende a muchos propietarios: la reducción del 60 por ciento aplicable al alquiler de vivienda no se aplica al alquiler turístico ni de temporada, porque no satisfacen una necesidad permanente de vivienda.

Una sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 consideró que el trato diferenciado a los residentes extracomunitarios vulnera la libre circulación de capitales europea. No es firme, y la Agencia Tributaria sigue aplicando la tributación sobre ingresos brutos mientras se resuelve, lo que puede llevar años.

Si alquilas fuera del modelo turístico

Los propietarios presionados por el régimen de licencias suelen mirar hacia el alquiler de temporada o mensual. Cataluña cerró buena parte de esa vía.

Todo arrendamiento cuya finalidad sea satisfacer una necesidad de vivienda, incluidos motivos laborales, de estudios, médicos o provisionales, se rige ahora por las normas del alquiler de vivienda, lo que incluye los límites de renta en las zonas de mercado residencial tensionado. El alquiler vacacional genuinamente recreativo queda excluido, pero el contrato debe hacer constar su finalidad y la residencia habitual del arrendatario. Encadenar contratos sin causa real puede convertir el arrendamiento en indefinido.

Estado: en vigor desde el 1 de enero de 2026, aplicable a los contratos firmados a partir de esa fecha. Ley 11/2025, de 29 de diciembre.

Aquí importan las declaraciones de zona tensionada. Un primer grupo de 140 municipios entró en vigor el 16 de marzo de 2024 por tres años e incluye Figueres, la Bisbal d'Empordà, Blanes, Lloret de Mar y Girona.

Existe una propuesta nacional equivalente sobre alquiler de temporada y por habitaciones, pero está estancada en el Congreso y no es ley.

Tres cosas que no son verdad

Las tres se repiten con frecuencia a los propietarios de esta costa.

"Hay un impuesto del 100 por cien para la compra de vivienda por extranjeros." Se propuso en enero de 2025, se registró en mayo de 2025, nunca se debatió ni se votó, y quedó fuera del paquete de vivienda de enero de 2026. No es ley, y en todo caso solo habría afectado a compradores no residentes de fuera de la Unión Europea. No afecta al comprador habitual de esta zona.

"El fin de la golden visa cambia este mercado." La vía de residencia por inversión se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025. En la Costa Brava el efecto práctico es casi nulo. De las golden visa concedidas en Cataluña en los once meses hasta noviembre de 2024, casi todas fueron a Barcelona, y quedaron unas pocas para Girona y Tarragona juntas.

"La normativa de licencias se acabará revirtiendo." Se impugnó ante el Tribunal Constitucional y se avaló en marzo de 2025. La ley que debía suavizarla decayó. Una proposición de derogación no prosperó.

Fechas por delante

Cómo comprobar todo esto tú mismo

Todo lo anterior sale de fuentes públicas que puedes consultar directamente.

La situación de licencias de tu municipio. El BOP de Girona publica toda suspensión municipal de licencias y toda aprobación de plan, y la publicación es lo que les da efecto legal. Busca por el nombre de tu ayuntamiento junto a términos como "suspensió de llicències", "habitatges d'ús turístic" o "pla especial urbanístic", y filtra por año.

Documentos de planeamiento. El Registre de planejament urbanístic de Catalunya guarda los planes y modificaciones de cada municipio, con búsqueda por localidad.

Si una vivienda está registrada. El Registre de Turisme de Catalunya publica los establecimientos inscritos por municipio y dirección, con su número de inscripción.

La lista de municipios afectados. La Generalitat publica el anexo con los 262 municipios donde se aplican las restricciones.

Tu ayuntamiento directamente. La sede electrónica de cada municipio publica su tablón de anuncios y las actas del pleno, que es donde aparece una decisión antes de llegar al BOP.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir una licencia turística nueva en la Costa Brava?

No. Desde noviembre de 2023 no se puede conceder ninguna licencia nueva de habitatge d'ús turístic en los 262 municipios catalanes afectados por el Decret llei 3/2023, que incluyen casi todos los pueblos de la Costa Brava y el Empordà. Un municipio solo puede volver a conceder licencias después de modificar su planeamiento urbanístico, y a agosto de 2026 ningún municipio de la provincia de Girona ha completado ese paso.

¿Qué pasa con mi licencia turística en 2028?

Los HUT existentes tienen hasta noviembre de 2028 para obtener una nueva licencia urbanística de su ayuntamiento o dejar de operar. Se contempla una prórroga de hasta cinco años más cuando el propietario acredite pérdida patrimonial, pero hay que argumentarla, no se presume.

¿Tengo que comunicar los datos de mis huéspedes en España?

Sí. Desde el 2 de diciembre de 2024, los titulares de alojamientos, incluidos los propietarios particulares, deben recabar y comunicar datos detallados de los viajeros y de la transacción al Ministerio del Interior, y conservar los registros tres años. Las infracciones graves llevan sanciones de 601 a 30.000 euros.

¿Cuánto es el impuesto turístico en Cataluña en 2026?

Para los HUT fuera de Barcelona, el tipo autonómico es de 1,65 euros por noche desde el 1 de abril de 2026, y sube a 2,20 euros desde abril de 2027. Cada municipio puede añadir su propio recargo de hasta 4 euros por noche, fijado en su ordenanza fiscal.

¿Qué impuesto paga un no residente por el alquiler en España?

Los residentes en la UE y el EEE tributan al 19 por ciento y pueden deducir gastos. Los residentes fuera de la UE, incluido el Reino Unido, tributan al 24 por ciento sobre ingresos brutos y sin deducciones. La reducción del 60 por ciento del alquiler de vivienda no se aplica al alquiler turístico.

¿Existe de verdad un impuesto del 100 por cien para compradores extranjeros?

No. Se propuso en 2025, no se debatió ni se votó, y quedó fuera del paquete de vivienda del Gobierno en enero de 2026. De haberse aprobado, solo habría afectado a compradores no residentes de fuera de la Unión Europea.

Fuentes y método

Esta guía se basa en fuentes primarias: el DOGC y el Portal Jurídic de Catalunya, el BOE y el Tribunal Constitucional, el BOP de Girona, el Registre de planejament urbanístic de Catalunya, publicaciones de los propios ayuntamientos, la Comissió Territorial d'Urbanisme de Girona, y organismos estadísticos estatales y catalanes. Las cifras de parque provienen de estimaciones estadísticas nacionales difundidas por la federación de hostelería de Girona en febrero de 2026.

La prensa catalana y española se ha usado solo para localizar documentos y fechas, que después se han comprobado contra fuentes oficiales cuando ha sido posible. Todo lo que no se ha podido verificar aparece señalado como tal.

Agradecemos las correcciones y se recogerán en la próxima revisión. Si sabes que algo de aquí ha cambiado, dínoslo.

Revisado en agosto de 2026. Revisión trimestral.

Mar y Mas es un estudio creativo en Girona que trabaja con propiedades de esta costa: fotografía, vídeo y dron, identidad de marca, webs de reserva directa y los objetos que dan forma a una estancia. Escribimos esto porque los propietarios nos hacían siempre las mismas preguntas y las respuestas estaban repartidas entre boletines, tablones de anuncios y sentencias.

hola@marymas.studio

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